烟台市物业收费新旧办法比较

物业收费新“法”较之旧法的六大变化 
2004/04/01  
 
 
　　胶东在线消息　4月1日，新《烟台市物业服务收费管理暂行办法》及相应的《普通住宅小区物业服务收费标准》开始实施。比较旧法，它有哪些重大变化？对我市物业发展将有何积极意义？日前，记者走访了市物价局、房管局有关负责人，据介绍，物业收费新“法”主要有六大变化。 

　　第1大变化　背靠三大“法” 

　　该《办法》根据《中华人民共和国价格法》、《物业管理条例》和国家计委、建设部《物业服务收费管理办法》等有关规定。其中，国务院新颁布的《物业管理条例》首次作为该办法的依据。 

　　什么是物业服务收费？该办法指物业管理企业接受开发建设单位或业主委托，对约定范围内房屋及其配套的设备设施和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序等及为业主提供代办性服务、特约性服务所收取的费用。 

　　第2大变化　三种定价方式 

　　该《办法》明确了物业收费的3种价格形式：根据管理服务的性质、特点等情况，分别实行政府定价、政府指导价和市场调节价： 

　　普通住宅小区公共性物业服务收费，实行政府指导价； 

　　高级公寓、别墅区和非住宅房屋公共性物业服务收费，实行市场调节价 即业主与物业公司协商定价 ；为业主个别需要提供代办性服务、特约性服务的收费实行市场调节价 除政府价格主管部门另有规定外 ； 

　　物业服务范围内的停车场收费，实行政府定价。 

　　第3大变化　业主有权拒费 

　　实行政府指导价的普通住宅小区公共性物业服务收费，实行分等级定价办法，物业服务等级实行百分制评定。这意味着，业主的自主权大了，业委会既有权利选择物业公司，也可以根据物管企业服务好坏、设施完善与否、配套是否齐全，给物管企业打分，确定物业收费的高与低。 

　　其一：已成立业委会的住宅小区，公共性物业服务等级，由业委会与物管企业进行自评，经业主大会通过后，报物业管理行政主管部门和政府价格主管部门，由物业管理行政主管部门会同政府价格主管部门审定。审定后，业委会与物管企业根据对应的基准价格和浮动幅度，确定具体收费标准，再按申报、审批程序确认。 

　　其二：未成立业委会的住宅小区，公共性物业服务等级，由物管行政主管部门会同政府价格主管部门组织业主代表和物管企业审定。审定后，具体收费标准根据等级对应的基准价格和浮动幅度在物业服务合同中约定，报相关主管部门备案。 

　　普通住宅小区公共性物业服务等级，遵循按质论价、优质优价的原则评定，每两年考评一次。考评不足60分 不含60分 的，限期一个月内整顿，整顿后，仍达不到等级标准的，不得收取物业费。 

　　第4大变化　自有共用分清 

　　对普通住宅小区公共性物业服务项目，该《办法》明确两点：自有部位自己拿钱，公用部位大家拿钱。 

　　普通住宅小区公共性物业服务项目及内容：1、清洁卫生。2、公共秩序维护。3、园林绿地养护管理。4、公共设施、设备日常维护管理。 

　　物业公共性服务费用的构成包括物业服务成本、法定税金和物业管理企业的利润三部分。 

　　市物价局有关人士特别强调，物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或物业服务成本。 

　　第5大变化　签订服务合同 

　　新《办法》体现了物业服务双方的公平、平等，这主要体现在以下几方面： 

　　业委会与业主大会选聘的物管企业订立书面的物业服务合同，合同中明确有关服务收费项目、收费标准以及物业管理企业和业主的权利、义务等。 

　　物业服务收费实行明码标价制度。 

　　物管企业收取物业服务费时，应使用税务部门监制的统一发票。每年至少向业主大会公布一次物业费用收支情况。 

　　第6大变化　物业费按级交 

　　1998年，我市曾下达住宅小区物业管理收费通知，普通住宅小区按建筑面积的多少，分为5元、7元、9元和“每月每平方米0.10元”共4个档。而新《办法》规定：普通住宅小区公共性物业服务费收费标准，确定甲、乙、丙、丁4个物业服务等级及相应收费标准。 

　　高层住宅电梯运行费（含日常维护费、管理费），在保证电梯正常运行的前提下，按建筑面积每月每平方米0.3元收取；住宅楼的电梯起始层住户，不承担电梯运行费。 

　　实行开放式管理的小区的停车收费标准，按烟台市《关于调整我市停车场收费的通知》规定执行；实行封闭式管理的小区停车场收费标准，未经批准不得收取停车费。(记者 刘希恒 通讯员 陈英明)